Jak na tom byl hypoteční trh v roce 2020 a co nás na trhu s hypotékami čeká v roce 2021?

Hypoteční trh rostl pandemii navzdory. A ceny nemovitostí rostly také. Hypotéky byly v roce 2020 na rekordních úrovních. Průměrná hypotéka dosáhla v prosinci 2020 téměř 3 milionů Kč. Sazby se snižovaly a ČNB rozvolnila svá omezující doporučení. Navíc jsme se dočkali i změn právní úpravy.

Pojďme se společně podívat na to, jak vypadal rok 2020 v hypotékách – a co můžeme čekat v roce 2021.

Jak je na tom trh s nemovitostmi? Digitalizuje se…

Kvůli covidu museli makléři přistoupit k většímu používání online nástrojů. Online prohlídky jsou stále běžnější. Celý proces nabízení nemovitostí tak dnes daleko více než dříve proměňuje digitalizace. Prodej či koupi nemovitosti dnes není problém zrealizovat i bez několikanásobného osobního setkání.

A také se zdražuje…

Na cenách je znát, že zájem o nemovitosti je v ČR silný. Od roku 2014 zdražily nové byty v Praze o celých 81 %. A podle provozovatele portálu cenovamapa.org, Milana Ročka, ceny nemovitostí v Praze udávají trend i pro ceny v celém zbytku ČR. I v menších městech totiž potom majitelé nemovitostí očekávají, že za svou nemovitost dostanou zaplaceno téměř tak dobře, jako majitelé nemovitostí v Praze. Nezřídka tak čekají i více, než kolik je tržní cena.

I Česká národní banka v roce 2020 vnímala nabídkové ceny nemovitostí jako nadhodnocené – a to průměrně hned o 17 %.

Metr čtvereční v ČR podle dat Deloitte Real Indexu v nedávné době vyšel na nějakých 67 000 Kč. Podle dat poskytovaných Eurostatem pak viditelně rostou ceny nemovitostí – meziročně se zvedají klidně i o skoro 8 %. A s cenami nemovitostí následně stoupají i ceny pozemků.

Bez 4% daně je nově nákup nemovitosti o něco snazší

Jako podpora trhu s nemovitostmi zapůsobil i krok vlády, kterým bylo zrušení daně z nabytí nemovité věci. To se stalo v první polovině roku 2020. Pro realitní trh dobrá zpráva – kupující už totiž není zodpovědný za platbu daně ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti. To dost možná, spolu s klesajícími sazbami, mnohé v roce 2020 zlákalo k sjednání hypotéky.

Další legislativní novinky: Pro osvobození od daně z příjmů musíte nemovitost vlastnit nově 10 let

Kromě změny týkající se daně z nabytí nemovitosti se také snížila maximální výše daňového odpočtu úroků hypotéky. Odečíst si bude možné jen úroky z úvěrů na bydlení ve výši 150 000 Kč, ne ve výši 300 000 Kč jako dosud. A pro neplacení daně z příjmu fyzických osob je nově nutné nemovitost vlastnit 10 let, nestačí 5 let jako dosud. Nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 tak bude o něco méně výhodné rychle prodat.

Hypoteční trh trhal rekordy

V roce 2020 banky poskytly hypotéky v objemu, který překročil hranici 250 miliard Kč. Hypoteční úvěry byly poskytnuty v celkové výši více než 254 miliard Kč. Loňský rok tak překonal dosavadní rekordní roky o více než 28 miliard Kč.

Průměrná sazba měla navíc spíše klesající tendenci, v prosinci 2020 se ustálila na 1,96 %. Možná i proto byl poslední měsíc roku 2020 silný – banky totiž v prosinci poskytly hypotéky za více než 29 miliard Kč.

Vývoj objemu hypoték v roce 2020. Zdroj: Hypoindex.cz

Dobrý rok měly nejen banky, ale i stavební spořitelny

A podle Vladimíra Staňury, hlavního poradce České bankovní asociace, byl rok 2020 velmi dobrý i pro stavební spořitelny. V roce 2020 totiž poskytly úvěry na bydlení za přibližně 70 miliard Kč.

Průměrná hypotéka je stále vyšší a vyšší – i z toho lze usuzovat, že rostou i ceny nemovitostí. Na konci roku byla průměrná hypotéka ve výši 2 966 150 Kč. Jsme tedy na necelých 3 milionech Kč, zatímco na začátku roku 2020 jsme byli blíž 2,5 milionům Kč.

Vývoj průměrné výše hypotéky během roku 2020. Zdroj: Hypoindex.cz

Průměrná úroková sazba koncem roku byla jednou z nejnižších za poslední desetiletí. Někteří zástupci společností aktivních na hypotečním trhu se však domnívají, že ještě je nějaký prostor pro další, byť mírný, pokles úrokových sazeb. Ovšem jen za předpokladu, že se dočkáme postupného ekonomického zotavení po covidovém období – tedy zda se podaří uniknout vleklé ekonomické mizérii.

Existují totiž i horší scénáře ekonomického vývoje. Ty jsou spojené s rostoucí nezaměstnaností a souvisejícími dopady, které by měly za následek mimo jiné i to, že sazby by už níže neklesly. Bohužel se zdá, že tyto scénáře jsou pravděpodobnější.

Proč hypotéky tak rostly? Kvůli oblíbenosti bydlení „ve vlastním“ i mírnější ČNB

Je tomu tak především kvůli tomu, že v České republice je vlastní bydlení populací vnímáno jako základní stavební kámen finančního zabezpečení.

Pro mnoho lidí je to tak hlavní cesta, jak dosáhnout ochrany svých úspor. Lidé vlastně hledají jistotu, kterou jim vlastní bydlení dodává.

V době ekonomických turbulencí se mnozí zdráhají své peníze investovat. Raději tak upřednostní vlastnění nemovitosti – třeba už proto, že by v budoucnosti na hypotéku nemuseli dosáhnout. Zájem o úvěry tak nesnížila ani covidová situace.

Ovšem rekordní objemy mají i další příčinu – a tou je refinancování hypoték. Klienti, kteří dostanou od jiné banky lepší nabídku, prostě hypotéku převedou k ní – a v objemu úvěrů se to projeví. Banku, která jim hypotéku poskytuje, totiž v roce 2020 změnilo na 20 % klientů. A to je dvojnásobek oproti předchozím letům, kdy to bylo jen 10 % klientů.

A je tu ještě jeden faktor – Česká národní banka zmírnila svá doporučení, kterými se v minulých letech snažila zkrotit poptávku po hypotékách a předejít tak bublině na nemovitostním trhu. V dubnu roku 2020 zrušila limit u úvěrového ukazatel DTI (poměr celkového dluhu k výši ročního čistého příjmu klienta) a v létě pak zrušila i limit u úvěrového ukazatele DSTI (poměr výše měsíční splátky dluhu k čistému příjmu klienta). I nadále však platí limit u úvěrového ukazatele LTV (tj. poměr mezi hodnotou úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti). Ten by neměl překročit 90 %.

Hypotéka byla loni zase o něco víc na dosah. ČNB v roce 2020 rozvolnila doporučení, kterými omezovala dostupnost hypoték kvůli zamezení vzniku bubliny na nemovitostním trhu.

Co nás na trhu s hypotékami čeká v roce 2021?

Pokles hypotečních sazeb pravděpodobně zastaví a naopak přijde jejich růst. Na mezibankovním trhu totiž už několik měsíců roste cena peněz, navíc se chystá zvyšovat sazby i ČNB. Základní sazby tak dost možná začnou stoupat ve druhém pololetí roku 2021.

Rekordní objem hypoték v roce 2020 byl podpořen i tím, že narůstaly ceny nemovitostí. Na druhou stranu, koncem roku 2020 začal růst cen nemovitostí zpomalovat. Realitní trh je provázán s hypotečním trhem, a proto pokud dojde ke zpomalení na trhu realit, můžeme očekávat ochlazení i na trhu hypoték.

Pokud se zhorší čísla o nezaměstnanosti, bude méně lidí, kteří si budou chtít vzít hypotéku. Stoupající nezaměstnanost tak rozhodně hypotéky vzhůru nepožene.

Klientů, kteří na hypotéku dosáhnou, bude v roce 2021 patrně méně než v roce 2020. Banky si je navíc budou dobře prověřovat. Na hypotéku rozhodně nedosáhne každý – především z oborů, které tvrdě zasáhla omezení spojená s covidem. Je sice možné, že se z covidové situace zotavíme rychle… ale pravděpodobně nás nečekají lehké měsíce.

Lze však předpokládat, že o vlastní bydlení bude zájem i nadále. A například u cen rekreačních nemovitostí lze předpokládat růst.