REIT (Real estate investment trust) – Jednoduchá alternativa k investičním nemovitostem i nemovitostním fondům
Určitě jste i vy alespoň jednou v životě přemýšleli o tom, jaké by to bylo mít vlastní investiční nemovitost. Vidina stabilního pasivního příjmu téměř bez práce je něco, co zcela oprávněně láká veřejnost nejen v našich končinách.
Takovýto příjem by se přitom dal využít na tisícero způsobů, splácením hypotéky na jinou nemovitost počínaje a dotováním účtu u akciového brokera konče.
Jen málokdo si však plně uvědomuje všechna úskalí, která se s vlastnictvím investičních nemovitostí pojí. Ať už se jedná o nezbytné papírování, hledání vhodné lokality, náklady na údržbu, daň z převodu nemovitosti nebo reálnou hrozbu oplétaček s hororovými nájemníky. Investice do fyzických nemovitostí nemusí nutně být tak růžová, jak by se na první pohled mohlo zdát.
Naštěstí je tu však zajímavá alternativa, díky níž můžete držet podíly v nemovitostech, aniž byste museli nést tíhu úskalí plynoucími z jejich vlastnictví. Řeč je o realitních investičních fondech, tzv. REIT.
V tomto článku se dozvíte, o co se jedná, jaké nabízí výhody, jaké existují jejich druhy a jak na nich můžete začít vydělávat i vy.
- REIT jsou akciové společnosti podobné podílovým fondům. Namísto držení cenných papírů vlastní různé typy nemovitostí, které pronajímají. Tato nájemní činnost je jejich hlavním zdrojem příjmů.
- Nabízejí atraktivní alternativu pro ty, kteří si nemohou dovolit nebo nechtějí vlastnit nemovitost přímo. Jsou také dobrou alternativou k nemovitostním fondům, která nabízí potenciálně vyšší výnosy, i když méně stabilní.
- REITs mohou být atraktivním doplňkem portfolia investorů, zejména pro ty, kteří mají rádi vysoké dividendové výnosy při relativně rozumné míře rizika.
Obsah článku
Co jsou to REIT (nemovitostní akcie)
Veřejně obchodovatelné společnosti typu REIT (real estate investment trust) jsou vlastně obdobou podílových fondů, které však ve svém vlastnictví namísto cenných papírů drží různé druhy nemovitostí. Ty pak pronajímají, z čehož plyne jejich hlavní a často jediný zisk.
REIT akciové společnosti nabízí zajímavou alternativu k investování do nemovitého majetku pro ty, kteří si samostatnou nemovitost nemohou dovolit nebo z nějakého důvodu tak nechtějí učinit. REIT společnosti jsou kótovány na mezinárodních burzách, takže k nim má přístup i široká veřejnost.
REIT jsou rovněž výtečnou alternativou k nemovitostním fondům, jelikož mohou generovat vyšší výnosy (avšak méně stabilní).
Podmínky, aby společnost získala statut “REIT”?
Aby však firma získala statut REIT (real estate investment trust), musí splňovat několik důležitých kritérií. Podotýkáme, že se následující body týkají zejména amerického trhu, nicméně podmínky jsou si napříč různými zeměmi a světadíly vesměs podobné.
Podmínky pro získání statutu REIT:
- Alespoň 75 % veškerých aktiv společnosti musí být investováno v nemovitostech
- Alespoň 75 % zisku musí pocházet z pronájmů nemovitostí
- Alespoň 90 % zisku musí být vypláceno investorům formou dividendy
- Společnost musí být řízena vícečlennou správní radou
- Musí se jednat o celek podléhající zdanění jako korporace
- Firma musí mít alespoň 100 akcionářů
- 5 a méně akcionářů nikdy nesmí držet více než 50 % akcií společnosti
Účelem vzniku REIT bylo nabídnout investorům šikovný nástroj, jenž by jim umožnil investovat do realitního trhu bez rizika spojeného s akvizicí jedné nemovitosti a který by zároveň propojil realitní trh s trhem kapitálovým.
V USA nebo třeba Austrálii se už jedná o dobře zavedený typ aktiva, přičemž jeho výhody pomalu ale jistě začínají objevovat také investoři z tuzemska.
REIT vs. fyzické nemovitosti
Jaký je hlavní rozdíl mezi REIT a investováním do fyzických nemovitostí? Pokud to velmi zjednodušíme, jedná se o investici “do baráků bez baráků”. Odpadají vám starosti s problémovými nájemníky, opravami, administrativou apod., vše řeší management dané společnosti. Vy tak pouze pasivně čerpáte výhody z podílu v nemovitostech, aniž byste se o ně museli jakkoliv starat.
Poznámka: Jakožto investor REIT akcií inkasujete dividendu, což fakticky představuje zajímavý pasivní příjem bez jakékoliv další práce navíc.
REIT navíc obvykle drží velká portfolia nemovitostí, které dle potřeby různě obměňují, čímž jsou velmi dobře diverzifikovány. Pokud se např. v důsledku ekonomického vývoje některá z nemovitostí držených REIT ocitne v nepříliš perspektivní lokalitě nebo vedle ní postaví třeba skládku, společnost se jí může zbavit a nahradit ji jinou. Jedna neprosperující nemovitost tedy nemusí nutně znamenat katastrofu pro celý REIT.
Výhody a nevýhody investování do REIT
- Za hlavní výhodu investování do REIT lze bezesporu považovat často nadstandardní dividendy, jež se pojí s již zmiňovanou povinností vyplácet velkou část zisku do rukou investorů. Kromě růstu ceny v dlouhodobém horizontu, která však zde hraje až druhotnou roli, jsou tyto investice optimalizovány z hlediska daní, což se promítá i do zisků.
- Vzhledem k nízké korelaci s jinými aktivy se jedná i skvělý prostředek k oné tolik zdůrazňované diverzifikaci portfolia. REIT proto vnímejte jako zajímavý doplněk k vašim akciím, jenž vám v případě správného výběru bude v příštích letech vyplácet příjemnou dividendu a ještě sám získá na hodnotě.
- S REIT akciemi se obvykle pojí nižší investiční riziko.
- Ani investování do REIT však není zcela bez úskalí. Za největší z nich lze považovat zejména vysokou volatilitu, která souvisí s některými tituly REIT. Některé REIT jsou totiž mimořádně citlivé na stav ekonomiky. Pokud je ekonomická situace nepříznivá, lze očekávat např. odliv nájemníků, propad cen nebo třeba zavírání obchodních center, někdy dokonce i krach celých oblastí a vznik tzv. vyloučených lokalit.
Pozor také na odhady cen nemovitostí, ty mohou být značně kolísavé a často velmi nadhodnocené. Fenomén bubliny realitního trhu asi netřeba představovat.
Pokud budete investovat do REIT v USA, vězte, že se situace může velmi různit v závislosti na jednotlivých státech a je proto namístě blíže se seznámit s místy, kde vámi vybraný REIT své nemovitosti drží. Přístupu k investování do REIT je věnována pozdější část tohoto článku.
Jaké existují druhy REIT?
Jednotlivé REIT se mezi sebou liší typem nemovitostí, jež pronajímají. Podívejte se, v jakých typech budov můžete držet podíl a vyberte si kategorii, která se vám bude zamlouvat nejvíce.
-
Zdravotnické
Tento typ REIT drží portfolio různých zdravotnických zařízení, tedy např. pečovatelských domů, nemocnic, domovů důchodců apod. Zdravotnické REIT zpravidla mají dobré výsledky i v recesích, protože jednoduše působí v oblasti, o níž bude zájem vždy.
Nízká volatilita je však zčásti vykoupena nižšími výnosy, které však navzdory tomu zůstávají poměrně stabilní. S tím, jak roste průměrný věk dožití, lze kromě stabilní dividendy očekávat také pozvolný růst burzovní hodnoty samotné akcie daného REITu.
Příklad: LTC Properties (NYSE: LTC)
-
Kancelářské
Tyto firmy drží a pronajímají různé kancelářské prostory, přičemž někdy jsou do této kategorie započítávány také REIT s prostory pro skladování dokumentů. Jedná se o mírně rizikovější investici bezprostředně spjatou s ekonomickým cyklem, což se však odráží ve vyšší dividendě.
Příklad: Boston Properties (NYSE: BXP)
-
Rezidenční
Rezidenční REIT jsou populární kategorií těchto společností. Firmy z této skupiny vlastní portfolio domů, bytových komplexů, bungalovů, vil apod. Klíčový je zde výběr lokality – ta by měla být perspektivní a žádaná, tak, aby poptávka převyšovala nabídku.
Příklad: Avalonbay Communities (NYSE: AVB)
Vždy si proto nejdříve zjistěte, v jakých lokalitách ten či který REIT své nemovitosti pronajímá. Ideální jsou hustě zastavěná velkoměsta, kam za prací míří velké množství lidí.
-
Ubytovací
Tyto REIT vlastní a spravují širokou škálu ubytovacích zařízení – hotely, hotelové resorty, motely aj. Kdysi byl tento typ považován za poměrně stabilní s jistými sezónními výkyvy. Vlivem koronavirové krize však spousta hotelů přišla o klienty, což se promítlo i do ceny a vyplácených dividend.
Příklad: Ryman Hospitality Properties (NYSE: RHP)
Kromě uvedených druhů existují také REIT maloobchodní, různě specializované, např. hypotékové (mREIT, mortgage), které nespravují nemovitosti samotné, nýbrž hypotéky na ně.
Jak přistupovat k investování do REIT?
Pokud vás investování do REIT zaujalo, máme pro vás dobrou zprávu – tyto akciové společnosti jsou volně obchodované na burze, můžete proto začít třeba i hned. Ale pozor! Je zde nezbytně nutná řádná rešerše, abyste měli jistotu, že nekupujete zajíce v pytli.
Kromě finančních výsledků, technické stránky (grafů), výplatních poměrů apod. se zaměřte hlavně na to, jaký typ nemovitostí REIT spravuje, v jakém počtu a hlavně KDE. Některé z věcí, na něž je dobré se zaměřit, jsme již zmínili výše, zopakujeme tedy preferenci hustě zastavěných oblastí, jež jsou z ekonomického hlediska na vzestupu a případná recese na ně nebude mít výraznější dopad.
Vzhledem ke specifičnosti REIT zde neplatí spousta kritérií, která se běžně využívají v rámci hodnotového screeningu standardních akciových titulů. Vyplatí se proto srovnávat jednotlivé REIT mezi sebou. Tak jako každou investici, i investici do REIT byste si měli dobře promyslet.
Vybrané příklady REIT
Zde jsme si pro vás připravili několik příkladů společností, které jsou ve světě REIT známými a zvučnými jmény. Pozor, nejedná se o investiční doporučení!
Realty Income (NYSE: O)
Realty Income platí za jednoho z nejvýznamnějších hráčů ve své kategorii. Vlastní více než 6 500 nízkorizikových nemovitostí, které jsou zajímavé tím, že odpovědnost za provozní náklady leží na bedrech samotných nájemníků.
Společnost je uznávaná také proto, že již 28 let po sobě zvyšuje vyplácenou dividendu, což z ní činí dividendového aristokrata. Kromě toho je oblíbená tím, že ji vyplácí ne čtvrtletně, ale měsíčně. Je proto nesmírně populární mezi americkými investory v důchodovém věku.
Firma je dle názoru mnoha odborníků v současnosti mírně předražená, a to navzdory skutečnosti, že se zatím ani zdaleka nedokázala vrátit na cenu, za kterou byla k mání před koronavirovou krizí.
Omega Healthcare Investors (NYSE: OHI)
Omega Healthcare Investors je zdravotnický REIT, jenž si v současnosti drží přízeň investorů zejména ze dvou důvodů – poměrně vysoké dividendy (v době psaní článku úctyhodných 7,18 %) a skutečnosti, že vlastní vysoce kvalitní zdravotnická zařízení včetně pečovatelských domů a domovů důchodců.
U nemovitostí tohoto typu je jisté, že jen tak nezmizí. Právě naopak – poptávka po nich by v budoucnu měla stabilně růst. Pokud si management firmy bude počínat stejně šikovně, jak se mu to dařilo dosud, mohou OHI čekat skutečně zářné zítřky.
Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR)
Innovative Industrial Properties těží z jednoho z důležitých trendů současnosti – konopí. Firma je zajímavá svým unikátním byznys modelem, jenž spočívá v pronájmech nemovitosti určených k pěstování, distribuci a výrobě firmám s licencí na výrobu a zpracování konopných produktů. Jedná se tedy o poskytovatele důležité infrastruktury pro odvětví, které by v nejbližších letech mohlo nabýt úctyhodných rozměrů.
Mimořádný úspěch IIPR je patrný také z řeči čísel – třeba nárůstu o pozoruhodných 140 % během roku 2020. To, z čeho vám doslova spadne brada, je však hodnota růstu firmy od jejího IPO v roce 2016 – více než 900 %!
W.P. Carey (NYSE: WPC)
Pokud byste si v rámci výběru vhodného REIT nebyli jistí, do jakého typu chcete investovat, pak je firma W.P. Carey určená právě pro vás. Jedná se totiž o ztělesnění diverzifikace – v jejím portfoliu najdete sklady, kanceláře, zábavní i rezidenční nemovitosti.
Navíc zhruba 37 % zisků společností pochází z pronájmů mimo USA, což onu diverzifikaci posouvá na ještě vyšší úroveň. Pokud tedy hledáte skutečně komplexní investici do mnoha nemovitostí pod jednou střechou, WPC určitě stojí za zvážení.
Závěrem
Ve světle informací zmíněných výše lze firmy z kategorie REIT považovat za zajímavé položky do portfolia každého dlouhodobého investora, obzvláště pak těch, kteří mají rádi vysoké dividendové výnosy s poměrně rozumnou mírou rizika.
Stěžejní je zde pečlivost výběru založená na důkladné rešerši, což však nijak nevybočuje z obecných nároků na dlouhodobé investice. Pokud se vám podaří zvolit správně, můžete se těšit na stabilní míru růstu spolu s tučnou, pravidelně vyplácenou odměnou, která vám může přinést velmi zajímavý pasivní příjem.
Máte zkušenosti s investováním do REIT? Podělte se o ně s námi a ostatními čtenáři níže v komentářích.
Další zdroje informací:
- REI Capital Management (Co je to REIT a kdy byl vytvořen)
- Investiční gramotnost (Real Estate Investment Trust)
- Investopedia (Real Estate Investment Trust (REIT): How They Work and How to Invest)
- Forbes Advisor (Real Estate Investing With REITs)
Autor
Ahoj! Jmenuji se Bogdan Heinz a finanční trhy mě nepřestávají fascinovat již od roku 2017. Mezi mé hlavní oblasti zájmu zde patří Forex a dlouhodobé investování do akcií. Aktuálně také pozvolna expanduji do světa opcí.
Na světě investic mě uchvátil zejména příslib finanční nezávislosti spolu s rozmanitostí a také velkou dávkou nepředvídatelnosti, kdy si úspěch musíte opravdu zasloužit. Troufám si tvrdit, že pokud dokážete správně pochopit tržní zákonitosti, úplnou finanční svobodu budete mít na dosah ruky.
Redaktorská činnost pro Finex mi umožňuje realizovat hned dva koníčky – kromě již zmíněného zájmu o trhy také mou odvěkou lásku ke psaní.
V rámci tvorby mám možnost růst, získávat nové znalosti a tyto znalosti pak předávat dál, což je nejdůležitější. Svou příslovečnou trochou do mlýna bych takto chtěl přispět k vybudování nejčtenějšího a nejkvalitnějšího finančního magazínu v našich končinách.
Mohlo by vás zajímat
Diskuze (2 komentáře)
Pro přidání komentáře se prosím přihlašte ke svému uživatelskému účtu.
95 %
90 %
- Reklama
Super článek!
Dobrý den, Karole. Děkujeme za Váš komentář.