Je český realitní trh skutečně v krizi? Toto číslo říká opak

Český realitní trh zažívá paradoxní období. Analýzy, jako ta od poradenské společnosti Deloitte, ukazují, že dostupnost nových bytů je v Česku nejhorší v Evropě. I přes vysoké ceny však aktuální poptávka dosahuje historických rekordů.

Podle zprávy developerských společností Central Group, Trigema a Skanska Residential se v první polovině letošního roku v Praze prodalo 3 500 nových bytů. To představuje nárůst o 112 % oproti stejnému období loňského roku. Jedná se o jedno z nejlepších prodejních pololetí za posledních deset let.

Proč Češi platí za bydlení nejvíc v Evropě? Podívejte se na alarmující data!

Dušan Kunovský, majitel Central Group, vidí za tímto nárůstem především návrat odložené poptávky z předchozích dvou let.

“Poslední dva roky byly poměrně těžké. Reagovali jsme na to marketingovými bonusy a odkládáním projektů,” říká Kunovský.

Bytový trh roste už šesté čtvrtletí v řadě. Letošní druhé čtvrtletí, kdy se v Praze prodalo 1 900 bytů, je druhé nejúspěšnější po rekordním druhém čtvrtletí 2021.

“Za celý rok očekáváme prodeje kolem 7 000 bytů,” dodává.

Růst cen nových bytů

Předpovědi developerů a České národní banky při tom hovoří o růstu cen nových bytů o zhruba 5 %.

Průměrná nabídková cena v Praze na konci druhého čtvrtletí dosáhla 156 tisíc korun za metr čtvereční. To je nárůst téměř o 3 % od začátku roku a zároveň nové historické maximum.

Hypoteční trh však čelí výzvám. Aby si člověk mohl na hypotéku koupit byt v Praze v hodnotě 5 milionů korun, musí mít naspořený alespoň milion. Pokud je mu do 36 let, stačí půl milionu.

Pro mnohé je to překážka, a proto často přichází pomoc od příbuzných, zejména rodičů. Pokud ne přímo penězi, tak tím, že bance dají do zástavy svůj vlastní byt či dům. Díky tomu se klient dostane k úvěru, který pokryje celou cenu kupovaného bytu.

Podle aktuálních pravidel tuzemské banky nepůjčují na hypotékách více než 90 % hodnoty zastavované nemovitosti (u lidí do 36 let).

Pro starší je to maximálně 80 %. Pokud se ale přičtením hodnoty další nemovitosti zástava navýší, může se jednat o úvěr s LTV do 70, ale třeba i do 50 %.

Hypotéky se dozajišťují běžně

Mnoho lidí ale na takové hodnoty nedosáhne, obzvlášť s použitím jen vlastních úspor.

“Podle mě může jít maximálně o desetinu z těchto žadatelů,” říká Jakub Rotrekl ze zprostředkovatelské společnosti Broker Trust.

Většinu tvoří lidé, kteří zdědili nemovitost a tu použili jako zástavu k dozajištění.

Údaje od České spořitelny a ČSOB (dvou největších poskytovatelů hypotečních úvěrů v České republice) tento trend jen potvrzují.

Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny, uvedl, že ve více než polovině případů poskytuje banka nové hypotéky s LTV do hodnoty 70 %. V ČSOB zase úvěry s LTV do 50 % tvoří přibližně 20 %.

Ještě vyšší čísla u úvěrů poskytovaných na 50 % hodnoty zastavované nemovitosti vykazuje Air Bank a Moneta Money Bank. U těchto bank jde lehce nad polovinu. Obě se však soustřeďují primárně na refinancování, kdy klienti převádějí úvěry od konkurence za výhodnějších podmínek.

Česká národní banka ve své zprávě o finanční stabilitě zveřejnila, že v letošním prvním pololetí činil podíl hypoték s LTV pod hodnotou 70 více než 44 % z nové produkce. To je vyšší podíl než u nejběžnějších hypoték poskytovaných od 70 do 80 % hodnoty nemovitosti. Ještě před čtyřmi roky tomu bylo právě naopak.

Výhodou je, že některé banky – například Moneta a ČSOB – při úvěru s nižším LTV poskytují slevu na úrokové sazbě až 0,2 %.

A ačkoliv klienti mladší 36 let si mohou zažádat i o úvěr pokrývající 90 % pořizovaného bytu či domu, dosáhne na něj jen málokdo.