10 největších chyb při sjednání hypotéky

Hypoteční úvěr je produkt, který většina lidí uzavře jednou za život. Je to závazek na mnoho let dopředu a zároveň poměrně komplexní bankovní produkt, který má v sobě mnoho rizik. Není proto překvapením, že při sjednávání hypotéky se mnoho lidí dopouští chyb, které je pak později stojí zbytečné náklady navíc. Pojďme se proto na tyto chyby podívat podrobněji, abyste se jim třeba právě vy mohli vyhnout.

1. Nevyhodnocujeme nabídky různých bank

Češi jsou konzervativní národ. Neradi měníme banku a stejně tak si mnoho lidí neporovnává nabídky různých bank. I když máte v bance vedený účet několik let, neznamená to, že vám budou nabídnuty ty nejlepší podmínky a nejnižší úroková sazba.

Pokud vaše banka z pohybů na vašem účtu ví, že pravidelně sázíte peníze na Tipsportu, může to být negativní informace, která způsobí, že banka vám daný úvěr trochu prodraží, protože to bude chápat jako rizikovou přirážku. Banky, u kterých účet nemáte, mohou mít různé časově omezené akce, které může být výhodné využít.

Je dobré mít o situaci na trhu přehled. Na to ale samozřejmě nemáte čas a ani energii se ve složité změti různých nabídek vyznat. Proto může být dobré vyhledat si finančního poradce. A v tomto bývá další častá chyba.

2. Nemáme finančního poradce

Podle průzkumu pro společnost Patron GO více než polovina Čechů nikdy neměla žádného finančního poradce. Zdá se, že hodně lidí poradcům nedůvěřuje a chceme si dělat všechno sami. Možná to je pozůstatek socialismu. Přitom šikovný poradce může vše ulehčit a zefektivnit.

Petr Kubát, oblastní ředitel z poradenské společnosti MM Finance, která se na poradenství v oblasti hypoték specializuje, k tomu uvádí: “Dobrý poradce dokáže ušetřit klientům nejen spoustu času, ale také peněz. Tím, že poradenské společnosti spolupracují s vícero bankami, dokáží vyhodnotit nabídku, která je v daném okamžiku pro klienta nejvýhodnější. A nejedná se přitom jen o hypotéku, ale také o pojištění, které s tím souvisí.”

Přitom je dobré si uvědomit, že poradci bývají odměňováni provizí ze sjednané hypotéky, která vás jako klienta nijak finančně nezatěžuje. Pokud byste přesto měli k finančnímu poradci nedůvěru, tak máme pro vás tip – Zjistěte si nabídku u vaší banky a tu pak srovnejte s nabídkou vašeho finančního poradce.

3. Zadluženost

Mnoho lidí si neuvědomuje, že banky při posuzování žádosti o hypotéku zkoumají dluhy žadatele. Proto je důležité mít všechny dluhy řádně splácené a včas. Pokud jste se se splátkou některého ze svých dřívějších úvěrů opozdili, toto bude zaznamenáno do dluhových rejstříků a pak vám banka hypotéku neschválí. Záznamy v rejstříku dlužníků se mažou po 4 letech od data uhrazení závazku.

4. Žadatel neví, kolik mu banka může půjčit

V dnešní době je nemožné získat hypotéku na 100 % hodnoty pořizované nemovitosti. Banka vám půjčí na maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Nebo na 80 % hodnoty nemovitosti a v tom případě budete mít výhodnější úrokovou sazbu. Je dobré myslet na to, že hodnota nemovitosti není rovna její pořizovací ceně. Za hodnotu nemovitosti bere banka hodnotu, která je dána znaleckým posudkem, který provede bankou pověřený znalec.

Musíte proto počítat s tím, že banka bude chtít, abyste část ceny nemovitosti hradili z vlastních zdrojů. Pokud tuto částku žadatel nemá, pak hypotéku nezíská. Řešením v takovém případě ale může být zastavení další nemovitosti, pokud ji máte.

Dále pak banky při schvalování hypoték řídí vnitřními předpisy a musí také dodržovat opatření ČNB. Podle toho se zjišťuje bonita klienta, do které se zohledňují klientovo příjmy a náklady. Z toho pak vyplyne, jakou maximální částku může banka klientovi půjčit.

Je chybou, když klient má vyhlédnutou nemovitost, nebo i případně uzavřel rezervační smlouvu, ale přitom netuší, zda vůbec hypotéku od banky dostane.

5. Dlouhodobý horizont

Splácení hypotéky je běh na dlouhou trať. Lidé by si měli rozmyslet budoucí výdaje a události, které by mohly mít dopad na jejich finanční situaci, jako jsou například rozrůstání rodiny, narůstající náklady na bydlení nebo i ztráta zaměstnání.

Je důležité být připraven na případné neočekávané výdaje a zvažovat, zda jste schopni splácet hypotéku i v případě náhlé změny finanční situace.

Finanční odborníci doporučují rezervu ve výši nejméně tří měsíčních platů, abyste mohli překonat i náročnější období, kdy se musíte vypořádat s výpadkem příjmu v důsledku např. změny zaměstnání.

6. Lidé nečtou smluvní dokumentaci

Většina z nás si vezme hypotéku jednou nebo maximálně dvakrát za život. Je to tedy transakce, která je poměrně výjimečná. Přesto si mnoho lidí nepřečte, co se v dané smlouvě může skrývat. Co třeba, když budete chtít nemovitost prodat či pronajmout bez souhlasu banky? Musíte bance dodat nějaké dokumenty? Jak se bude řešit zástavní právo s developerem, pokud se jedná o novostavbu?

To vše se dozvíte až po pečlivém pročtení smluvních podmínek. Každý dokument, který je součástí smlouvy, si důkladně prostudujte, a pokud něčemu nerozumíte, poraďte se s finančním poradcem či zaměstnancem banky.

7. Neznalost podmínek pojištění

Abyste získali výhodnější úrokovou sazbu, banka vám může nabídnout pojištění schopnosti splácet. To ale také něco stojí. V konečném důsledku pak můžete zaplatit více, než kdybyste měli hypotéku s o něco vyšším úrokem.

Samozřejmě je rozumné mít hypotéku pojištěnou pro případ, že nebudete moci splácet. Je ale nutné se seznámit s podmínkami pojištění včetně výluk a porovnat je i s jinými pojišťovnami. Šikovný finanční poradce vám dokáže udělat nabídku, kterou byste bez něho pravděpodobně získat nedokázali.

8. Doba fixace

Při výběru hypotéky by lidé měli věnovat pozornost nejen výši úrokové sazby, ale také tomu, zda je fixní nebo variabilní a jak dlouho je fixována.

Chybou může být například sjednání příliš krátké doby fixace, což může vést k nejistotě o výši splátek po skončení fixace. Na druhé straně, příliš dlouhá doba fixace může být nevýhodná, pokud by v budoucnu došlo k poklesu úrokových sazeb. Je tedy důležité zvážit své finanční možnosti a preference a zvolit vhodnou dobu fixace.

Roli zde hraje také ekonomický cyklus, ovšem to je již oblast, kde by se hodila křišťálová koule, protože nikdo není 100% schopen správně odhadnout, kde budou úrokové sazby za rok natož za pět a více let.

9. Další náklady

Někteří lidé se rozhodují pro hypotéku s nízkou úrokovou sazbou, aniž by zvažovali další náklady, jako jsou poplatky za poskytnutí hypotéky, poplatky za správu úvěru a další. Proto nestačí srovnávat pouze nejvýhodnější úrokovou sazbu, ale je potřeba porovnat ukazatel RPSN, který v sobě zahrnuje jednak úrokovou sazbu, ale také poplatky, které s úvěrem souvisí.

10. Celková doba splatnosti hypotéky

Lidé se často rozhodují pro příliš krátkou dobu splatnosti hypotéky, což výrazně navyšuje měsíční splátky a zatěžuje rozpočet domácnosti.

Při delší době splatnosti hypotéky, kdy jsou splátky výrazně nižší, je naopak možné část peněz ukládat do různých forem spoření nebo konzervativních investičních produktů a takto si vytvořit rezervu. Ta pak v dlouhodobém horizontu 10 a více let může pomoci část zbylých splátek “umazat” a hypotéku předčasně splatit, takže na hypotéce můžete zaplatit v konečném důsledku výrazně méně, než jak to vypadalo v okamžiku uzavření hypotéky.

Toto je ovšem věc, kterou pravděpodobně bez zkušeností nezvládne většina lidí vyhodnotit a je to další důvod, proč si vyhledat šikovného finančního poradce.

Závěr

Hodně lidí se s odstupem času, kdy už si vzali hypotéku, ohlíží zpět a říká si, kdybych to všechno býval věděl na začátku, ušetřil bych si spoustu starostí. Kde ale začít, abyste mezi ně nepatřili třeba vy? Zní to možná banálně, ale pokud se v hypotékách příliš nevyznáte, tak prvním krokem by mělo být vyhledání finančního poradce. S ním pak můžete váš záměr ohledně hypotéky konzultovat.

Dobrý poradce vám nejenže vybere hypotéku na míru s ohledem na vaši finanční situaci, ale také vás provede úskalími smluvní dokumentace, takže vás při čerpání hypotéky nepotkají nečekané zádrhely. Zároveň vám udělá i dlouhodobý finanční plán, do kterého bude patřit i možnost předčasného splácení úvěru.

Tím z vás sejme významné břemeno starostí a vy budete moci v novém bydlení skutečně klidně spát. Buďte ale také obezřetní a nenechte se převést. Pokud nemáte někoho, koho dlouhodobě znáte a můžete mu důvěřovat, dejte si na čas a veškeré informace, které vám sdělí, si prověřujte.