Nové pravomoce v oblasti hypoték pro ČNB posvěceny sněmovnou – jaká nyní bude politika ČNB? Budou byty nadhodnoceny až o 25 % i nadále?

Chystáte se pořídit si vlastní bydlení na hypotéku? V posledních dnech došlo v této oblasti k důležité změně. Komerční banky již nebudou mít tak volné ruce v poskytování hypoték jako doposud. Zajímá vás, o kolik jsou byty u nás průměrně nadhodnoceny? Pak čtěte dále.

ČNB dostala novou zákonnou pravomoc regulovat podmínky pro hypotéky

Česká národní banka bude mít pravomoc na základě zákona určovat podmínky pro získání úvěru na bydlení. Doposud dávala pouze doporučení, která nebyla právně závazná. Další novinkou je také rozšíření možnosti ČNB při obchodování na finančních trzích. 

Novela zákona poskytuje ČNB novou zákonnou pravomoc určovat podmínky pro získání hypotéky. Tyto podmínky budou muset dodržovat banky a ostatní poskytovatelé úvěrů.

V případě porušení podmínek stanovených ČNB bude hrozit pokuta až 10 mil. Kč. Důvodem zavedení této novely zákona je prevence před systémovým rizikem v oblasti hypoték. Guvernér Rusnok zdůrazňuje, že úvěry na bydlení tvoří víc než 50 % poskytnutých úvěrů.

Výjimka – hypotéky, které nebudou muset limit splňovat

Novela ovšem bankám umožňuje, aby v každém čtvrtletí poskytly až 5 % úvěrů z celkového objemu poskytnutých hypoték, které nemusí limity splňovat. Ovšem banka je musí zdůvodnit. 

Senát chtěl tento limit zvýšit na 7,5 %, ovšem ministryně financí Schillerová varovala, že by tím došlo ke snížení účinnosti regulace.

Ukazatele v oblasti hypoték 

ČNB ve svých doporučeních pracovala s ukazateli sledujícími výši hypotéky k hodnotě zástavy (LTV), výši příjmů žadatele k celkovému zadlužení (DTI) a výši splátky (DSTI). Tyto doporučení ovšem nejsou právně závazná.

Novela zákona umožňuje centrální bance stanovit horní hranici u 1 ukazatele, u kombinace 2 ukazatelů, nebo u všech 3 ukazatelů.

Další možnosti ČNB pro obchodování na finančních trzích

Novela zákona rozšiřuje také možnosti obchodování ČNB na finančních trzích. ČNB bude moci obchodovat s více protistranami a s větším množstvím finančních nástrojů. Vedle bank, spořitelních a úvěrních družstev bude moci jít o pojišťovny, penzijní společnosti a další institucionální investory.

Centrální banka a ministerstvo financí si od rozšíření slibují možnost pružnějšího zásahu na finančním trhu v případě negativních výkyvů.

Mnoho opozičních poslanců bylo proti, jelikož to označovali za rizikové a vyslovovali obavy, že by takto ČNB mohla financovat provoz státu, což ministryně financí Schillerová a centrální banka odmítly. 

Tuto možnost Sněmovna vložila do novely ve stavu legislativní nouze již minulý rok, ale omezila ji časově pouze do konce roku 2021. Nyní má tato novela zákona platit natrvalo.

Jaká nyní bude politika ČNB?

Centrální banka nechává limity na hypotéky beze změn, proticyklickou kapitálovou rezervu bank zvýší na 1 % s účinností od 1. 7. 2022. Bankovní sektor je dle zátěžových testů velmi odolný i díky kapitálovým přebytkům.

Limit hypotečního ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) zůstává stále na hodnotě 90 % při možnosti uplatnit 5% výjimku. Centrální banka nepovažuje nyní za akutně nezbytné určovat limity ukazatelů DTI a DSTI nebo zpřísňovat jiné parametry.

Uvolněné úvěrové standardy bank

ČNB říká, že úvěrové standardy bank a dalších poskytovatelů hypoték jsou hraničně uvolněné. Na tato rizika bude ČNB nyní reagovat nástroji dohledu např. dodatečným kapitálovým požadavkem.

V případě dalších uvolňování úvěrových standardů a přijímání dalších rizik do bilancí bank by ČNB už musela reagovat nástroji makroobezřetnostní politiky. 

Byty jsou nadhodnoceny až o 25 %

Hlavním zdrojem systémových rizik v domácí ekonomice je opakované roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich nadmíru rychle rostoucími cenami. Ceny těchto rezidenčních nemovitostí v roce 2020 a v prvních měsících roku 2021 svižně rostly a to navzdory pandemii.

Stále pokračující zdražování nemovitostí vedlo ke zhoršení příjmové dostupnosti bydlení. Byty v České republice jsou stále dle odhadu ČNB ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů nadhodnoceny až o 25 %. Byty v ČR celkově jsou v průměru nadhodnoceny o 18 %.

Závěr

ČNB nechává limity na hypotéky beze změn a nebude v současné době zpřísňovat žádné parametry. Ovšem stále rostoucí koncentrace úvěrů spojených s financováním nemovitostí je pro domácí banky jedním ze strukturálních rizik. Podíl hypoték na úvěrech soukromému nefinančnímu sektoru je v porovnání s ostatními zeměmi EU nadprůměrný. Jelikož jsou byty u nás v průměru nadhodnoceny o 18 % a podíl hypoték je vůči zemím EU nadprůměrný, dochází zde k určitému ,,přehřívání’’.