Máte nyní větší šanci získat hypotéku? ČNB uvolnila pravidla pro získání hypoték!

Získat hypotéku je pro mnoho lidí naprosto nereálné. Česká národní banka se rozhodla tento problém řešit a zmírnit pravidla pro poskytování hypoték. Konkrétně zrušila jeden z limitů pro získání hypoték, kterým je ukazatel DSTI. Od 1. července 2023 na něj nebudou muset banky brát ohled. Ostatní pravidla ČNB ponechala v platnosti.

Co vyjadřuje ukazatel DSTI a jak může toto zmírnění pomoci v získání hypoték? Přispěje tento krok ČNB k oživení trhu a pomůže žadatelům, nebo je to pouhý výkřik do tmy?

K čemu slouží ukazatel DSTI?

Od července letošního roku již nebudou muset zájemci o hypotéku splňovat parametr DSTI. Ten vyjadřuje, kolik z čistého měsíčního příjmu žadatel o úvěr vynakládá na splátky dluhu. Údajně bude reálné hypotéku získat i s o čtvrtinu nižším měsíčním příjmem, než byl pro získání doposud nutný.

Tato podmínka posuzování schopnosti splácet, dle výše měsíčního příjmu žadatele vůči výši splátek, znemožnila získat hypotéku desítkám tisíc lidí, kteří by ji jinak získali. Toto kritérium tedy odpadá, což pomůže zejména těm žadatelům, kteří jiné překážky v uznání hypotéky nemají.

Proč banky nebudou muset brát ohled zrovna na ukazatel DSTI? Právě tento údaj byl v žádostech o hypotéky velmi restriktivní, na rozdíl od ukazatele DTI (Debt to Income), který vyjadřuje poměr výše celkového zadlužení žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu.

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) procentuálně vyjadřuje podíl ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr, které vyplývají z jeho celkového zadlužení v rámci ročního čistého příjmu. Jednoduše řečeno, jedná se o procentuální podíl součtu všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu.

Dle hlavního ekonoma České bankovní asociace Jakuba Seidlera bylo pořízení nemovitosti v hodnotě 7 milionů korun se současným úrokem 5,89 % p.a. možné pouze s příjmem žadatele ve výši 74 tisíc korun měsíčně.

Nyní pro splnění parametru DTI stačí vydělávat “pouze” 55 tisíc korun měsíčně – tedy o celou čtvrtinu méně.

Dvě zbývající kritéria LTV a DTI nadále zůstávají

Limit LTV představuje poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. Tento parametr nadále zůstává na 80 %, což znamená, že hypotéku získá ten, kdo má na pořízení nemovitosti alespoň 20 % z vlastních finančních zdrojů.

V případě, že je žadatel mladší 36 let, údaj LTV je zvýšený na 90 % – žadateli tak stačí 10 % vlastních peněz. Existují ale také tzv. pětiprocentní výjimky pro hypotéky s vyšším ukazatelem, ale jejich limit je většinou vyčerpán na měsíce dopředu.

DTI parametr, odrážející počet ročních čistých příjmů, které jsou nutné ke splacení všech dluhů, také zůstává na 8,5. Aby tedy mohl žadatel zaplatit všechny své dluhy, vydá na jejich splacení 8,5násobek svých ročních čistých příjmů. Pro osoby mladší 36 let je limit posunutý na 9,5.

Usnadní toto zmírnění získání hypoték?

Dle některých hypotečních analytiků toto zmírnění alespoň částečně usnadní žadatelům získání hypoték. Jedná se o jeden z nejzásadnějších parametrů pro získání úvěrů, jímž velká část klientů neměla šanci projít.

Dle hypoteční analytičky Lucie Drásalové bude mít tento krok pozitivní dopad a rozhýbe hypoteční trh. Šéf společnosti Premium Financial Services Petr Čajan si dokonce myslí, že zrušení této regulace uvolní přísné parametry a zesílí poptávku po hypotečních úvěrech, což zvýší nové obchodní příležitosti bankám.

Také by to podle něj mohlo mít vliv na pokles úrokových sazeb, vzhledem k tomu, že se banky kvůli vyšší poptávce ocitnou v konkurenčním boji.

Samotné banky však již tak nadšené nejsou. Uznávají, že se jedná o dobrou zprávu pro žadatele, kteří by jinak byli schopni hypotéku splácet, ale tento ukazatel jim znemožňoval její sjednání. Podle mluvčích bank po tomto zásahu pravděpodobně vzroste hypoteční trh až o 15 %, ale dostupnost vlastnického bydlení to příliš neovlivní.

A to zejména proto, že hlavní překážkou jsou byrokratické bariéry prodlužující stavební řízení. Některé banky se domnívají, že se dostupnost a zájem o hypotéky zvýší, změna ale nebude mít vliv na úrokové sazby.

Názory analytiků, hypotečních specialistů i vedení bank se tak celkem významně liší. Jisté je však to, že se hypoteční trh loni propadl na nejslabší čísla za posledních 20 let.

Objem nově poskytnutých hypoték loni klesl o 57 %. Způsobil to růst hypotečních sazeb, ale také přísná pravidla pro žadatele, zavedená ČNB loni na jaře. Navíc zůstávají nadhodnocené také ceny nemovitostí.

Dle šéfa nemovitostního financování Trinity Bank Jiřího Vančury “změkčení” jednoho parametru ze strany ČNB nepomůže. Problém je třeba řešit jako celek a vyřešit také potíže jako složitou byrokracii, komplikované procesy potřebné k zahájení nové výstavby a stárnutí bytového fondu České republiky.

Tak i tak ale zmírnění pomůže bankám vytvořit prostor pro úvěrovou aktivitu, a některým žadatelům, kteří by jinak na hypotéku dosáhli, ale nedostali ji, usnadní její získání. Banky si i nadále mohou nastavit vlastní interní schvalovací procesy, aby nedocházelo k zadlužování nebonitních klientů.