Tyto 3 REITy nabízejí dividendový výnos přes 11 % – Je jejich dividenda udržitelná?

Nemovitostní investice dostávají v době zvyšujících se úrokových sazeb na frak, což znamená, že se akcie realitních investičních trustů (REITů) propadají – tím pádem rostou jejich dividendové výnosy.

Vyšší úrokové sazby znamenají nejen vyšší náklady na kapitál pro REIT (a vlastně i pro všechny ostatní společnosti), ale také větší konkurenci v oblasti výnosů, protože výnosy z dluhopisů rostou – jsou stále konkurenceschopnější. REIT akcie se tak v posledních měsících chovají přesně tak, jak by se dalo očekávat.

V širším pohledu se však na toto období můžeme dívat jako na jednu z nejlepších dob pro nákup REITů za nižší ceny a mnohem vyšší než průměrné výnosy. Kde byste se svou analýzou mohli začít? Například s následujícími třemi s výnosem 11,4 % až 13,5 %.

1. Necessity Retail REIT (RTL): Dividendový výnos: 13,5 %.

Zdroj: google.com/finance

Společnost Necessity Retail REIT vlastní více než 1 000 nemovitostí ve 48 státech USA využívaných jako obchodní prostory, jež pronajímá vždy jednomu nájemci převážně na základě dlouhodobých smluv. Její nájemci pocházejí ze 44 různých odvětví – včetně čerpacích stanic, zdravotnictví a restaurací rychlého občerstvení – přičemž žádné odvětví netvoří více než 8 % nájemného.

S jakými problémy se tato společnost aktuálně potýká? Jednoduše se značným zadlužením. Na konci roku 2021 oznámila akvizici 81 maloobchodních aktiv od společnosti CIM Real Estate Finance Trust v hodnotě 1,3 miliardy dolarů a také odprodej tří neklíčových kancelářských aktiv.

Dobrá zpráva? Necessity Retail REIT snížil koncentraci svých 10 nejvýznamnějších nájemců a snížil svou expozici vůči kancelářským prostorám ze 7 % na 1 %. Velké dluhové břemeno se tak však ještě zvětšilo. Tento REIT má nyní čistý dluh ve výši 2,8 miliardy dolarů, což je téměř 10násobek jeho zisku EBITDA a více než 3násobek jeho tržní kapitalizace.

Pokrytí dividend však aktuálně nepředstavuje problém, neboť dividenda představuje pouhých 83 % upravených provozních prostředků – FFO (ekvivalent volných peněženích toků – FCF u běžné akciové společnosti) za posledních 12 měsíců. Vysoké dluhové zatížení a nedostatek zjevných katalyzátorů růstu by však měly vzbuzovat vaši bližší pozornost.

2. Global Net Lease (GNL): Dividendový výnos: 11,4 %

Zdroj: google.com/finance

Global Net Lease je komerční REIT, který, jak naznačuje slovo “Global” v jeho názvu, působí nejen v USA, ale i v dalších 10 zemích, včetně Velké Británie, Nizozemska, Finska a Francie. Vlastní 311 nemovitostí pronajatých 140 nájemcům v 50 odvětvích. Koncentrace odvětví je v případě tohoto REITu o něco vyšší – největší zastoupení mají finanční služby (13 %) a výroba automobilů (12 %).

Druhou částí jejího názvu je “Net Lease”, což je vypovídající. Společnost vybírá od nájemníků tzv. čistý pronájem, který je “očištěn” o pojištění, údržbu a daně. To znamená, že pouze vybírá nájemné a vše ostatní nechává na nájemcích – investoři se musí starat o méně proměnných – zisky jsou předvídatelnější a spolehlivější než u tradičních pronájmů. Global Net Lease však patřila mezi mnoho REITů, které si kvůli pandemii covid-19 snížily dividendy. Konkrétně v dubnu 2020 snížila výplatu o 25 % na 40 centů na akcii a zatím ji tak ponechala.

Pokud je na tomto snížení něco pozitivního, pak to, že současná výplata je udržitelnější. Výplatní poměr AFFO činí 93 %, což je v případě REITu dostatečně bezpečné. Stejně jako Necessity Retail ji však charakterizuje poměrně vysoký dluh ve výši 2,2 miliardy dolarů – 8násobek zisku EBITDA a 1,5násobek tržní kapitalizace. Vážená průměrná úroková sazba, kterou z tohoto dluhu Global Net Lease platí (3,5 %), je však o něco lepší než u výše zmíněné společnosti.

Global Net Lease má tedy určitě své nedostatky, ale agresivnější dividendové investory by společnost, která je vzácnou nadnárodní realitní akcií, mohla zaujmout.

3. Office Properties Income Trust (OPI): Dividendový výnos: 13,2 %

Zdroj: google.com/finance

Office Properties Income Trust vlastní 160 nemovitostí, které pronajímá především jednotlivým nájemcům s vysokou úvěrovou kvalitou – nejen podnikům, ale i státním subjektům. Akcie společnosti již 10 let klesají. A jakkoli je těžké být pronajímatelem kancelářských nemovitostí v dnešní době Office Properties Income Trust, svádí těžký boj, který začal dávno před pandemii covid-19, kdy začala výrazně růst popularita práce na dálku. Korporátní Amerika se k flexibilním pracovním podmínkám přikláněla už léta – pandemie koronaviru tento trend pouze popohnala kupředu.

Přesto by sázka proti Office Properties Income Trust – shortování akcií – mohla být, alespoň v tuto chvíli, nemoudrá. Její akcie jsou extrémně levné, a to na úrovni pouhého pětinásobku ukazatele cash available for distribution – CAD (hotovost k dispozici pro distribuci, alternativní ukazatel ziskovosti některých REIT). Pokud chcete použít tradičnější metriku REIT, akcie společnosti se obchodují za méně než čtyřnásobek FFO.

Office Properties Income Trust navíc není žádný “velkoměstský” REIT, který by ztrácel nájemce. Je to spíše příměstská společnost se současnou obsazeností 96 %. Plnou třetinu nájemců tvoří vládní subjekty nebo dodavatelé – tedy nájemci, kteří se jednoduše svých kanceláří nezbaví. A po několika letech, kdy byla nabízena neomezená flexibilita, se mnozí zaměstnavatelé začínají bránit a požadují, aby zaměstnanci trávili několik dní v týdnu opět v kanceláři. To je pro Office Properties Income Trust bezesporu dobrá zpráva.

Čtěte také: Investiční trojúhelník – Riziko, likvidita, návratnost a vztah mezi nimi