Proč bublina na trhu s nemovitostmi pořád nepraská?

V listopadu 2020 jsem se zamýšlel nad možností existence bubliny na trhu s nemovitostmi. Půl roku nato objem hypoték, ale i cena nemovitostí v České republice nadále roste. Dnes jen málokdo pochybuje, že je na trhu s nemovitostmi bublina neboli cena nemovitostí je nadhodnocena vzhledem k platům obyvatelstva. Avšak i přes varování ekonomů ceny nadále rostou. Jak vysvětlit, že cena roste i rok po Covidu?

Druhy nemovitostí

Co je potřeba vědět, je, že dnes záleží mnohem více na druhu nemovitosti a na její poloze, než tomu bylo v minulosti. Samozřejmě Covid dnes ovlivnil především cenu komerčních nemovitostí, jako jsou maloobchody, kanceláře nebo restaurace. Jejich cena klesá, hlavně z důvodu, že nikdo neví, kdy otevřou a jestli náhodou na podzim 2021 nebudou muset zase na půl roku zavřít. V naší úvaze se však záměrně budeme soustředit na nemovitosti k bydlení, protože ty zajímají většinu obyvatel.

Mírný pokles cen

První dobrou zprávou je, že ceny bytů ve velkých metropolích začaly klesat. Například cena bytů v Paříží klesla o 2 %, což je poprvé od roku 2015. Cena těchto nemovitostí klesá, jedním z důvodů je nákup spekulačních nemovitostí používaných hlavně ke krátkodobým pronájmům na Airbnb.

Dalším z důvodů může být skutečnost, že byty v těchto městech jsou velmi malé, a proto nevhodné v době zákazu vycházení. Mnoho lidí si uvědomuje, že už se do klasické práce nevrátí a budou pokračovat hlavně na home office. Zájem, a tedy cena, rostla v malých městech do 20 000 obyvatel. Tato města mají dobrou občanskou vybavenost a zároveň lidem umožní nakoupit více prostorný byt anebo domek za cenu malého bytu ve velkoměstech.

Tento pokles cen ve velkých evropských městech není až tak dramatický, lepší by bylo mluvit spíš o zastavení růstu. Smutnou výjimku tvoří naše hlavní město Praha anebo Bratislava. Zde ceny dále rostou. V Praze jeden metr čtvereční vychází v průměru na 123 000 korun. Tato situace je dána především dlouhodobě několikrát převyšující poptávkou nad nabídkou.

Faktory rezidenčního bydlení

Cenu rezidenčního bydlení ovlivňují především dva faktory: příjmy obyvatelstva a podmínky přístupu k hypotékám. Tyto dva faktory ukazují, kolik si lidé mohou dovolit použít svých prostředků k nákupu své nemovitosti.

Co se prvního faktoru týče, obecně v Evropě domácnosti ještě nezažily výpadek příjmů. Státy suplovaly výpadky příjmu z důvodů sanitárních opatření. V ČR se to týkalo především státních zaměstnanců, ale i tak prozatím nejsme svědky velké vlny propouštění.

A tak i když se to zdá paradoxní, příjmy domácnosti nebyly ovlivněny ve velkém měřítku, nebo až tak moc, aby se to projevilo poklesem ceny nemovitostí.

Jelikož nezaměstnanost neroste, tak banky mají i nadále důvod půjčovat peníze lidem. Prozatím banky nehlásí, že by lidé měli problémy se splácením svých hypoték. A pokud takové případy existují, zatím je banky řeší jednotlivě bez toho, aby omezily tvorbu nových hypoték anebo začaly bít na poplach.

Druhým faktorem jsou výhodné podmínky hypoték. Úrokové sazby jsou nejnižší v historií, a proto cena nemovitostí i nadále roste. Pokud úroková sazba zůstane i nadále nízká, nedá se předpokládat, že dojde ke změně trendu.

Cena bytu není racionální výpočet

U ceny rezidenčních nemovitostí platí mnohem více, že hlavním kritériem není jen cena za metr čtvereční, ale u koupi bytu převažují emoční faktory, například jestli se mi byt líbí, jeho řešení, dispozice okolí atd… Podstatou nákupu nemovitostí, zvláště když se jedná o nákup nemovitosti, kde chceme bydlet, je přání a touha po této nemovitosti. Racionální kalkul můžeme spíše pozorovat při nákupu investičních nemovitostí, kde faktor ceny k možnému nájmu hraje nejdůležitější roli.

V praxi to znamená, že člověk, jenž si chce koupit byt, jde do banky s první otázkou, kolik si může maximálně půjčit. To, kolik mu banka může půjčit, ovlivňují dva faktory, které jsme evokovali, tzn. jeho příjmy (bonita) a výše úrokové sazby. Jelikož oba faktory jsou na historických hodnotách, umožňují domácnostem vypůjčit si rekordní částku.

Není divu, že prodejci dokáží tento fenomén dobře využít a našponují ceny nemovitostí na maximum. Tento mechanismus až dodnes chrání trh s nemovitostmi. Jakmile se jeden z těchto faktorů zhorší, bublina na nemovitostním trhu začne praskat.

Realita versus bublina

Na nemovitostním trhu můžeme pozorovat stejný fenomén jako na finančních trzích. I přesto, že reálná ekonomika zažila otřes. HDP západních zemí pokleslo o více než 7 procent, jinak řečeno v realitě objem vyprodukovaných věcí a služeb poklesl o 7 procent, tak finanční trhy a ceny nemovitostí rostly.

Méně se vyprodukovalo statků a služeb, ale o to víc vzrostly ceny nemovitostí. Rozpětí nůžek mezi realitou a fikcí jednoho dne přestane růst a dočkáme se splasknutí bubliny. Samozřejmě nikdo přesně neví, kdy tato situace nastane.

Podmínky prasknutí bubliny

Prozatím to nevypadá, že by došlo k výpadkům na straně příjmů domácností. Stát udělá vše proto, aby situaci zachránil. To se bude týkat i České republiky, protože se v říjnu 2021 bude volit do Poslanecké sněmovny, je pravděpodobné, že vládnoucí strana udělá vše, aby se ekonomická situace obyvatel před volbami nezhoršila.

Co se týče zvedání úrokových sazeb, situace je obdobná v tom, že nikomu se do tohoto kroku nechce. I když v dubnu první významná centrální banka učinila první krok ke změně kurzu v monetární politice. Kanadská centrální banka omezila týdenní nákupy dluhopisů z 4 miliard na 3 miliardy kanadských dolarů s tím, že naznačila vůli tuto částku v blízké budoucnosti snížit na 1 miliardu kanadských dolarů. Úrokové sazby nechala nezměněné.

Z těchto údajů lze jasně vyčíst, že kormidlo měnové politiky se bude vracet do normálu velmi pomalu. A proto i kdyby se centrální banky rozhodly úrokové sazby zvedat, budou tak činit značně opatrně. Dalšího půl roku se určitě nedočkáme tak radikálního zvýšení úrokových sazeb, aby se to promítlo do cen nemovitostí. Tak jak by mohla tato bublina prasknout?

Chování bank

Za současné konstelace ve středně dlouhodobém horizontu jedinou možnost, jak propíchnout bublinu na nemovitostním trhu, mají v ruce banky. Banky mohou zpřísnit svoje kritéria poskytování hypoték.

Mohou odmítat čím dál riskantnější žádosti o hypotéky na neúměrné sumy vzhledem k příjmům žadatele anebo na velmi dlouhou dobu splatnosti.

Cenám nemovitostí napomáhá fakt, že populace, která má na svých účtech hotovost, má strach z inflace, proto vidí jako velmi lákavou možnost uložit svoje peníze do nemovitostí. Avšak tato investice v sobě nese velké riziko. Ceny nájmu reagují mnohem rychleji na nabídku a poptávku, a jelikož reálná ekonomická situace není dobrá, bude, a už tu je, tlak na snižovaní cen nájmu. To v budoucnu může těmto investorům otevřít oči v tom, že kupovat nemovitost na pronájem není bezriziková investice.

Změna na konci roku 2021?

Na velký pokles cen nemovitostí to v následujícím půlroku nevypadá. Kdo chce v nejbližší době kupovat nemovitost, měl by sledovat především křivku nezaměstnanosti a rozhodnutí centrálních bank. I kdyby nezaměstnanost začala růst anebo centrální banky začaly dynamicky zvyšovat úrokové sazby, trh s nemovitostmi má velkou setrvačnost, a proto změna trendu, pokud nastane, se projeví nejdřív na konci roku 2021.

Pokles cen nemovitostí by byla dobrá zpráva pro ty, kteří nemovitosti chtějí teprve koupit, avšak byla by to špatná zpráva pro banky a realitní kanceláře, protože poslední desetiletí fungují na modelu neustálého růstu cen nemovitostí. Právě změna dlouholetého trendu by mohla otřást stabilitou celého systému.