Přestože v poslední době přicházejí pozitivnější zprávy o inflaci, obavy z recese nejenom v USA přetrvávají. Strach z poklesu ekonomiky mají v eurozóně a v případě Spojeného království se o recesi již zcela otevřeně mluví.
Technologické společnosti jako Meta Platforms, Twitter, Tesla, Oracle, Amazon a Microsoft propouštějí tisíce zaměstnanců. Federální rezervní systém nedávno zveřejnil zprávu, která ukazuje prudký nárůst zadlužení amerických domácností. Trh s novými i již existujícími nemovitostmi v USA je na mrtvém bodě a sazby amerických hypoték se pohybují kolem 6,5 %. Obavy z recese v USA jsou na místě, zvlášť když bude Fed pravděpodobně i nadále zvyšovat úrokové sazby.
Recese, stejně jako inflace, může způsobit skutečné škody nemovitostním investičním fondům (REITům), protože nájemci přestanou platit nájemné nebo se prostory uvolní. A když REITy ztrácejí příjmy a klesají prostředky z provozní činnosti – FFO (ekvivalent volných peněžních toků u klasické akciové společnosti), je někdy nutné snížit dividendy.
Mnoho REITů však přežije i to nejhorší a dokáže se přizpůsobit během jakéhokoli hospodářského cyklu, aniž by snižovalo dividendy. Zde jsou tři REITy z různých pododvětví, které by na základě své dividendové historie, zisků a dalších faktorů neměly snižovat dividendu i během špatné recese.
1. Federal Realty Investment Trust
Federal Realty je diverzifikovaný REIT se sídlem v Marylandu, který vlastní 105 nákupních center a kanceláří a 3 400 bytových jednotek. Federal Realty, člen indexu S&P 500, působí na trhu od roku 1962 a je jedním z nejstarších REITů na Wall Street.
Tato akciová společnost drží rekord mezi REITy v ročním zvyšování dividend – drží sérii 55 let, proto se jedná o dividendového krále. Federal Realty nedávno zvýšila čtvrtletní dividendu z 1,07 dolaru na 1,08 dolaru a roční dividenda ve výši 4,32 dolaru přináší přibližně 4% dividendový výnos. Dividenda je dobře kryta ročními FFO ve výši 6,28 dolaru na akcii.
Stručně řečeno, Federal Realty Investment Trust by mohl být tím nejspolehlivějším poskytovatelem dividend v celém vesmíru REIT akcií.
2. Essex Property Trust
Essex Property je rezidenční REIT se sídlem v kalifornském San Mateu, který vlastní a spravuje 62 000 bytových jednotek v 253 komunitách a některé maloobchodní prostory na osmi trzích západního pobřeží. Společnost byla založena v roce 1971 a v roce 1994 provedla primární veřejnou nabídku akcií (IPO).
Essex Property zaznamenala 28 let po sobě zvýšení dividendy, což ji řadí mezi dividendové aristokraty v rámci indexu S&P 500. Byla také jedním z mála REITů, který zvýšil dividendu i během recese v roce 2010.
Ve třetím čtvrtletí 2022 společnost Essex Property Trust zvýšila své výnosy z provozní činnosti o 18,3 % oproti třetímu čtvrtletí roku 2021. FFO ve výši 14,48 dolaru snadno pokryje roční dividendu ve výši 8,80 dolaru představující opět výnos okolo 4 %. To je výrazně nad pětiletým průměrem 2,94 %, takže Essex Property Trust je nejen velmi spolehlivým poskytovatelem dividendy, ale po výrazném poklesu ze svých maximálních cen by mohl být za svou současnou cenu také podhodnocenou akcií.
3. Universal Health Realty Income Trust
Universal Health Realty je zdravotnický REIT se sídlem v Pensylvánii, který vlastní a provozuje zdravotnická zařízení, jako jsou nemocnice akutní péče a rehabilitace, lékařské ordinace, samostatně stojící pohotovosti a centra péče o děti. Universal Health Realty Trust má 71 nemovitostí ve 20 státech. Přibližně 60 % jejích nemovitostí tvoří zdravotnické budovy a kliniky.
Již 36 let po sobě vyplácí společnost Universal Health Realty Income Trust čtvrtletní dividendy. Roční dividenda ve výši 2,84 dolaru přináší výnos přes 5 % a od roku 2017 byla devětkrát zvýšena, přičemž nedošlo k žádnému snížení. Navzdory meziročnímu snížení FFO za třetí čtvrtletí o 0,60 dolaru na akcii výhledová roční FFO ve výši 3,57 dolaru stále pokrývá výplatu dividendy s výraznou rezervou.
Dalším pozitivem je, že předseda představenstva Universal Health Realty Income Trust nedávno nakoupil další akcie. Vzhledem k tomu, stejně jako k historii a dostatečnému pokrytí dividend, mohou případní investoři do těchto akcií klidně spát s vědomím, že tato dividenda by mohla být bezpečná i v případě recese.
