Ceny bytů klesají – Vyplatí se vzít si nyní drahou hypotéku?

Růst inflace vyvolal růst úrokových sazeb hypoték. To vyvolalo ochlazení poptávky po nemovitostech, a tak není divu, že ceny bytů v některých lokalitách začaly klesat. Mnohé zájemce o vlastní bydlení tak napadne otázka, zda již nyní přišel ten správný čas vzít si na bydlení hypotéku.

Jaká je situace na trhu hypoték?

V roce 2022 došlo k masivnímu propadu objemu hypoték. Za celý rok 2022 klesl objem hypoték o 64 % na 163 miliard korun. V lednu 2023 dosáhl meziroční propad až 80 %. Jak vyplývá z dat ČBA Hypomonitoru, tak počet poskytnutých hypoték byl v roce 2022 nejnižší za posledních 20 let.

Zdroj: idnes.cz

Samozřejmě, že pokles objemu hypoték přímo souvisí s úrokovými sazbami. Průměrná úroková sazba hypotéky byla v únoru kolem 6,34 %. Nedá se přitom předpokládat, že by v letošním roce měla začít klesat. Při této úrokové sazbě pak měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let vychází na 23 274 korun.

Rozhodujícím faktorem pro úrokové sazby je totiž inflace, kterou se stále nedaří zkrotit. Podle ČNB meziroční nárůst inflace v ČR za leden dosáhl 17,5 %. Rychlý je zejména růst potravin, naopak zpomalovat inflace začala u pohonných hmot, do kterého se propisuje klesající cena ropy a posilující kurz české koruny.

ČNB počítá se scénářem, že by inflace měla v roce 2023 začít klesat a v druhé polovině roku by pak měla dosáhnout jednociferných hodnot. Začátkem roku 2024 by se měla inflace přiblížit k 2% inflačnímu cíli.

To znamená, že v krátkodobém horizontu několika měsíců ke snížení úrokových sazeb nedojde. Pokud by se ovšem potvrdila výše uvedená hypotéza ČNB, pak by banka mohla začít snižovat úrokové sazby koncem roku 2023. To by se ale na sazbách hypoték projevilo pravděpodobně až v roce 2024.

Jak se vyvíjejí ceny nemovitostí?

Spolu s tím, jak poklesl objem hypoték, došlo k ochlazení na celém trhu nemovitostí. Pokles poptávky se přitom dotkl jako domů, tak i bytů. Zastavila se poptávka po rekreačních nemovitostech. Výjimkou jsou pozemky, kde také došlo ke zpomalení cenového růstu, nicméně poptávka neklesla.

Celková hodnota nově dostavěných bytů v České republice loni podle dat Euroconstructu dosáhla zhruba 189 miliard korun, letos by měl objem klesnout zhruba o 6 procent.

Zpomalení trhu v letošním roce je pravděpodobné s ohledem na vyšší úrokové sazby. Většina klientů však stále považuje investici do vlastního bydlení z dlouhodobého hlediska za výhodnou.

Naopak v letošním roce lze čekat zájem o rekonstrukce, které vyžadují nižší objem finančních prostředků. V roce 2022 rekonstrukční trh podle odhadu Euroconstructu vzrostl o 7 procent, přesto má potenciál dalšího, ale pozvolnějšího růstu.

Podle ředitele společnosti Xella, Petera Markoviče, lze říci, že český stavební trh v roce 2023 nečeká žádný dramatický propad, ale zřejmě jen mírné ochlazení v jednotkách procent.

Prodeje a výstavba nových bytů a domů zpomalí a významnější roli budou hrát rekonstrukce. Český bytový fond je pořád relativně zastaralý lidé chtějí bydlet lépe a moderněji a financování rekonstrukce je z pohledu celkové investice dostupnější.

Převzetí hypotéky jako šance k nižší úrokové sazbě

Česká spořitelna sice nepatří k bankám, které konkurují cenou, aktuálně však nabízí cestu k levnější hypotéce pro omezený segment trhu.

Jde o to, že při prodeji nemovitosti se klienti mohou dohodnout s kupujícím na převzetí jejich hypotéky. V takovém případě kupující získá hypotéku s původní úrokovou sazbou a i s původní fixací.

Podle Petra Kubáta, oblastního ředitele pobočky společnosti MM Finance, která patří mezi nejvýznamnější zprostředkovatele hypoték na českém trhu, a která s převzetím hypotéky klientům pomáhá, je možné tímto způsobem na splátkách úvěrů ušetřit velice významné částky. 

I v tomto případě však musí nový klient projít standardním schvalovacím procesem banky, tedy musí doložit dostatečnou bonitu a splnit další podmínky stejně jako by tomu bylo při standardním úvěru. Předat hypotéku s původní sazbou mohou aktuálně všichni klienti České spořitelny, kteří potřebují nemovitost prodat.

Závěr

Hypotéční úvěry pravděpodobně výrazně růst letos již nebudou. Zlevňování však rovněž nelze v roce 2023 očekávat a čekat na levnou hypotéku do příštího roku nemusí být dobrá volba. Bydlet chcete hned a aktuální pokles poptávky po nemovitostech dává klientům po dlouhé době silnou vyjednávací pozici. To znamená, že ceny nemovitostí uvedené na realitních portálech je možné šikovným jednáním stlačit dále dolů o stovky tisíc korun.

Při vhodné volbě fixace hypotéčního úvěru pak v budoucnu, až úrokové sazby klesnou, získáte znovu nižší úrokovou sazbu. To však již v době, kdy ceny nemovitostí budou velmi pravděpodobně opět stoupat a na koni budou prodávající nemovitostí. Vhodný čas k pořízení vlastního bydlení se tedy zdá být právě teď.