Realty Income nabízí 5,2% dividendový výnos a měsíční výplatu. Firma plánuje další růst, ale velikost firmy začíná být problém. Jaké má firma možnosti financování expanze?
Nenechte si ujít důležité novinky! Přidejte si Finex.cz jako preferovaný zdroj na Google.
Více než pětiprocentní dividendový výnos, měsíční výplata dividendy a podnikání založené na dlouhodobých nájemních smlouvách mohou na první pohled vypadat jako ideální kombinace pro konzervativního investora.
Přesně to nabízí Realty Income, jehož akcie figurují i v našem akciovém portfoliu. Rozumný investor se však nedívá pouze na současný stav, ale pečlivě zvažuje i budoucí vývoj.
Tento realitní fond letos plánuje investovat přibližně 10 miliard USD. Otázkou tedy zůstává, z jakých zdrojů tuto expanzi zafinancuje a zda to neohrozí spolehlivost výplaty dividend.
Realty Income funguje jako REIT (realitní investiční fond, který většinu svého zisku vyplácí akcionářům). Na konci června vlastnil podíl v téměř 16 tisících nemovitostech, které pronajímal necelým dvěma tisícům klientů napříč 92 odvětvími.
Největší část portfolia, přesahující 78 %, tvoří retailové nemovitosti (maloobchodní prodejny).
Obsazenost prostor dosahovala skvělých 98,8 % a průměrná zbývající doba nájemních smluv činila 8,6 roku.
Velká část kontraktů funguje na principu triple-net lease. V tomto uspořádání nese nájemce kromě samotného nájmu také náklady na daně z nemovitosti, pojištění a běžnou údržbu.
Realty Income tak získává předvídatelné příjmy bez zatížení běžnými provozními náklady.
Tento model umožnil vybudovat dlouhou dividendovou historii. Od vstupu na burzu v roce 1994 se dividenda každoročně zvyšovala a do července 2026 proběhlo 673 měsíčních výplat v řadě.
Realty Income je dnes rozsáhlý podnik s tržní kapitalizací (celkovou hodnotou vydaných akcií) přesahující 58 miliard USD.
Tato velikost ovšem představuje určitou výzvu. Nové investice totiž musí dosahovat řádu miliard dolarů, aby dokázaly znatelně posunout ukazatel AFFO (upravené prostředky z provozu, které očišťují čistý zisk o odpisy a kapitálové výdaje) na jednu akcii.
Za druhé čtvrtletí reportoval fond AFFO ve výši 1,09 USD na akcii, což znamená meziroční nárůst o 3,8 %.
Vedení po zveřejnění výsledků mírně zvýšilo celoroční výhled na 4,44 až 4,45 USD na akcii.
Vyplacené dividendy ve druhém čtvrtletí představovaly 74,5 % hodnoty AFFO, což stále ponechává potřebný prostor pro další investice.
Plánovaný objem letošních nákupů management posunul na 10 miliard USD. Jen během prvního pololetí se proinvestovalo 5,3 miliardy dolarů.
Znovuzrychlení inflace a další růst úrokových sazeb
Splasknutí optimismu kolem AI a technologických akcií
Hospodářská recese a propad firemních zisků
Eskalace geopolitických konfliktů a růst cen energií
Nic zásadního, akcie podle mě budou dál růst
Realty Income financuje svůj rozvoj kombinací dluhu, vydávání akcií a kapitálu externích investorů. Klíčové zůstává, aby výnos nových nemovitostí spolehlivě převyšoval náklady na toto financování.
Vydávání nových cenných papírů je u REIT fondů běžnou praxí. Akcionář by však měl hlídat, zda ředění podílů nesnižuje ekonomickou hodnotu na akcii.
Tento vývoj lze u Realty Income měřit pomocí zmíněného AFFO nebo základnějšího ukazatele FFO (prostředky z provozu před úpravou). Z aktuálních čísel vyplývá, že nárůst počtu akcií zatím nezabránil růstu zisku.
V případě dluhového financování hraje roli především rozdíl mezi úroky a čistou výnosností. Ve druhém čtvrtletí dosahoval počáteční výnos u nových investic solidních 7,3 %.
Případný pokles úrokových sazeb by mohl otevřít dveře k dalším atraktivním akvizicím.
Fond se aktivně snaží získávat prostředky i mimo veřejné trhy. V březnu například vložil necelých pět set retailových nemovitostí do společného podniku s fondem Apollo.
Apollo za svůj menšinový podíl poskytlo miliardu dolarů, zatímco Realty Income si ponechalo 51 % a hlavní správcovské slovo.
Tímto krokem se úspěšně uvolnila velká část kapitálu z dosavadních nemovitostí, a to bez nutnosti vydávat nové akcie či navyšovat bankovní dluhy.
Další zajímavou cestou je fond U.S. Core Plus, přes který Realty Income spravuje peníze institucí. Projekt původně začínal se 183 vlastními budovami, ale postupně do něj vstoupili velcí externí hráči se závazky ve výši 1,7 miliardy USD.
Ačkoliv podíl samotného Realty Income klesl na 23,6 %, nadále vybírá poplatky za správu. To přináší možnost investovat větší objemy peněz bez přímého zatížení vlastní rozvahy.
Zajímavý potenciál skrývají také datová centra. Realty Income navázalo strategické partnerství s Cloud Capital zaměřené na budování velkokapacitních hyperscale datových center (obřích výpočetních středisek s vysokou škálovatelností).
Počáteční portfolio dosahuje hodnoty přes 6 miliard USD a fond do něj plánuje postupně investovat až 1,4 miliardy za téměř poloviční podíl.
První tři budovy v Severní Virginii jsou již plně pronajaté na dalších 15 až 20 let.
Tento segment zatím sice netvoří páteř celkového portfolia, ale otevírá podniku dveře na velmi lukrativní a rostoucí trh.
Realty Income stabilně láká konzervativní akcionáře na měsíční výplatu dividend a slušný výnos přesahující 5 %.
Zároveň ale nesmíme zapomínat, že fond vyrostl do rozměrů, kde se jeho vlastní velikost může stát přítěží. Každý další procentuální růst vyžaduje mnohem těžší práci a miliardové akvizice.
Do budoucna bude zásadní bedlivě sledovat, zda nová expanze skutečně doručuje růst ekonomické hodnoty na akcii, aniž by neúměrně zvyšovala rizikovost celého portfolia.
Chcete lépe rozumět finančním trhům? V podcastu Burza s odstupem každý týden rozebíráme klíčové dění na trzích. V podcastu Kam tečou peníze se pak do hloubky věnujeme ekonomice, politice a investičním příležitostem.
Poslouchejte a odebírejte naše podcasty a získáte větší jistotu při investování a přehled o tom nejdůležitějším.
Finanční analytik specializující se na akcie, investování a účetní analýzu firem. Vystudoval ekonomiku a management na Podnikatelské fakultě Vysokého učení technického v Brně (VUT) a je držitelem mezinárodní účetní kvalifikace ACCA. Profesní zkušenosti získal ve společnosti PricewaterhouseCoopers (PwC), kde se podílel na auditech a oceňování mezinárodních společností obchodovaných na burze. Později působil v bankovnictví jako ředitel controllingu a interního auditu. Od roku 2017 se věnuje finanční analytice a tvorbě odborného obsahu o investování, akciových trzích a odhalování investičních podvodů. Je autorem odborných článků i několika publikací a e-booků zaměřených na finance a investování.
94 %
90 %
