...nebo už máte účet?
Přihlašte se
Segment tzv. REIT akcií a ETF je kvůli rostoucím úrokovým sazbám pod těžkým tlakem. Není to přitom tak dávno, kdy byl tenhle segment trhu velmi oblíbený. Nemovitosti jsou pro investory velkým lákadlem, protože každý ví, jak vypadá dům nebo bytový komplex. A bydlet potřebuje přece každý, tak to zní jako bezriziková investice.
Problém ale nastane, když začnou růst úrokové sazby. Poptávka po nemovitostech ochladne a developeři se tak dostávají do problému ze dvou směrů. Jednak jsou sami dlužníci a musí si půjčovat za vysoký úrok a jednak musí jít s cenami dolů.
Z přiloženého grafu si všimněte jednoduchého patternu. Když jsou úrokové sazby velmi nízko, podíl REIT na celkovém trhu s ETF pěkně roste. Období mezi roky 2008 – 2017 je právě typické tím, že byly úrokové sazby na nízkých úrovních. Zaregistrujte z grafu, že v roce 2017 začal tržní podíl rychle klesat. Proč?
Protože americký Fed po mnoha letech začal postupně zvyšovat základní úrokovou sazbu. V roce 2019 šly opětovně sazby na “nátlak” Donalda Trumpa dolů, takže přišlo menší oživení. Totéž se logicky opakovalo kolem roku 2021, kdy byly sazby téměř nulové. A od začátku roku jde tržní podíl strmě dolů. Přirozeně z důvodu rostoucích sazeb.
To s tím nátlakem bývalého prezidenta Trumpa berte s nadsázkou. V podstatě šlo pouze o hlasitou kritiku z jeho strany. Protože Fed se snažil o restrikce, zatímco jeho administrativa se pokoušela o expanzi. To stejné se de facto děje i nyní, kdy Bidenova administrativa dělá velmi inflační politiku. Přitom se centrální banka snaží inflaci dostat pod kontrolu. To nikdy nedělá z podstaty věci dobrotu. Obě politiky mají být v symbióze.
Co z toho každopádně plyne? Realitní trh umí být též velmi rizikový, když se změní makroekonomické prostředí. Když jsou levné úvěry a nízká inflace, reality rostou jako z vody. Jakmile se ovšem vzedme inflace, nastane problém. Jelikož rostoucí inflace vede k růstu v úrokových sazbách.
Akciové investiční trusty zaměřené na nemovitosti v USA ve druhém čtvrtletí roku 2023 zaostaly za širším akciovým trhem. Index Dow Jones Equity All REIT druhé čtvrtletí zakončil celkovým výnosem 1,2 %, v porovnání s mnohem vyšším výnosem 8,7 % indexu S&P 500 za stejné období, přestože je očekávání takové, že úrokové sazby už příliš nevzrostou. Na jednoletém základě zaznamenal index Dow Jones Equity All REIT výnos -4,3%, zatímco S&P 500 uzavřel s velmi slibným výnosem 19,6% za stejné období.
Nejlepšími odvětvími v oblasti nemovitostí ve druhém čtvrtletí byly bytový sektor a sektor zdravotní péče. Index Dow Jones US Real Estate Apartments vygeneroval za čtvrtletí výnos 8,9%, zatímco index zaměřený na zdravotní péči hlásil výnos 7,7% za stejné období. Independence Realty Trust Inc. byl nejlépe výkonným REIT zaměřeným na byty za čtvrtletí s výnosem 14,7%. Na dalších místech následovaly společnosti Centerspace a AvalonBay Communities Inc. s výnosem 13,7% a 13,6%.
Index Dow Jones US Real Estate Diversified byl za čtvrtletí nejhůře výkonným odvětvím nemovitostí s výnosem -3,7%. Indexy zaměřené na výrobu domů a samoobslužné skladování následovaly s výnosem -3,5% a -1,8%. Na zdravotní péči zaměřený Diversified Healthcare Trust byl nejlépe výkonnou akcií REIT s tržní kapitalizací nad 200 milionů dolarů po druhé čtvrtletí v řadě. Po silném čtvrtletním výnosu, který vedl k velkému nárůstu ceny akcie v předchozím čtvrtletí, cena akcie Diversified Healthcare Trust opět výrazně stoupla na začátku června.
Jako v každém segmentu máte na výběr. Buď se zaměříte na tzv. stock picking, nebo zvolíte cestu opatrného investora, který se bude snažit rozložit riziko třeba skrze ETF (Real Estate Vanguard). Případně přes nějaký trust jako je Realty Income. Oba zmíněné nástroje de facto nabízí velmi podobnou dividendu. Což není nic zvláštního, protože oba fondy mají expozici v těch samých titulech. Zároveň jsou kurzy velmi blízko od minim za předešlých několik let.
Trusty (např. investiční trusty) a ETF (Exchange-Traded Funds, tedy burzovně obchodované fondy) jsou oba investiční nástroje, které umožňují investorům snadno diverzifikovat své portfolia, ale mají několik klíčových odlišností. Ačkoliv se tyto instrumenty mohou zdáti jako to samé, liší se v poplatcích, riziku, regulacích a likviditě. Obecně vzato je proto ve všech směrech lepší ETF. Hlavně z pohledu rizikovosti.
Trh s REIT na první pohled vypadá, že má to nejhorší za sebou. Jelikož jsme se dostaly na možný vrchol současného cyklu růstu úrokových sazeb. To neznamená, že realitní trh nemůže níže. Osobně patřím k těm, co počítají i s hlubší hospodářskou recesí. Jestli k hospodářskému útlumu dojde, dojde i k útlumu realitního trhu. Proto je třeba být opatrný a zvážit všechna možná rizika. A hlavně chápat, že REIT nejsou jen nějaké stavby v USA. Je to dost složitý segment ekonomiky, který je citlivý na makroekonomickou nestabilitu.
Vystudovaný ekonom a znalec díla Adama Smithe, Davida Ricarda a Johna Keynese, který publikuje obsah o technické analýze kapitálových trhů, fundamentální analýze, makroekonomii a měnové politice.
Jaroslav je přesvědčen, že právě tyto disciplíny jsou zásadní pro pochopení celého kontextu finančního trhu, a snaží se čtenáře vybavit ucelenou myšlenkovou mapou pro přemýšlení nad finančním světem.
“Pro investory je důležitý komplexní znalostní základ, díky kterému může každý minimalizovat rizika.”
Pro přidání komentáře se prosím přihlašte ke svému uživatelskému účtu.
95 %
90 %
Super článek, děkuji. Sám jsem investor do toho segmentu a vždy si rád přečtu názor někoho dalšího nebo se sám vzdělám.
Skvěle napsaný článek poskytující jak souhrn situace, tak subjektivní predikci. Zatím jsem lepší k dané situaci nečetl. Většinou se člověk dočte jen info typu ta a ta akcie je o tolik a tolik dole, kupte ci nekupte. Děkuji a tleskám.