Je dnes na trhu s nemovitostmi velká bublina? Jsou nemovitosti navždy rostoucí trh?

V březnu 2020 se výrazně propadly akciové trhy. Trh byl zachráněn díky zásahu centrálních bank. Ty jednak přímo nakupovaly finanční aktiva a zároveň snižovaly nebo držely nízko úrokové sazby. Ani jedno z těchto řešení není vhodné pro záchranu trhu s nemovitostmi, spíše naopak.

Ceny nemovitostí strmě rostou již několik let. Jedním z hlavních důvodů jsou právě nízké úrokové sazby, které způsobily, že v mnoha regionech bylo po dlouhá léta výhodnější platit hypotéku než nájem. Co s nemovitostním trhem udělá dlouho trvající koronavirová krize? 

Dopady koronaviru

Nejenom nízké úrokové sazby, ale i vidina krátkodobých pronájmů pro Airbnb zvedaly ceny bytů, hlavně v turistických oblastech, do nezměrných výšin. Tento fenomén byl globálního charakteru. Dále tu pak byl všeobecný rozmach developerství, a to jak firemního, tak bytů pro soukromé užívání. Ceny neustále rostly.

Touha vyměnit peníze či jiná aktiva za hmatatelný byt je prozatím hlavním motorem současného růstu.

Je pravdou, že v posledních pěti letech byly byty zejména ve velkých evropských nebo světových městech nejlepší investicí.

Titulky novin sice přiznávají, že ceny bytů začaly stagnovat, faktem ale zůstává, že prozatím v České republice objem hypotečních úvěrů roste. Češi vidí v investici do nemovitosti prostředek, jak ochránit svoje peníze.

Majitelé realitních kanceláří se i v současné nejistotě snaží své klienty uchlácholit, že se všeobecná krize trhu nedotkne a že zastavení růstu cen je jen dočasné. Majitelé realitních kanceláří ovšem nejsou zase tak objektivní, co se týče předvídání růstu cen nemovitostí. Zkusme se podívat, jak a kam se trh s nemovitostmi ubírá.

Nemovitosti. Navždy rostoucí trh?

První často omílanou frázi je, že trh s nemovitostmi roste. To je pravda, zejména v posledních deseti letech. V České republice má trh s nemovitostmi relativně krátkou historii.

Není pravda, že nemovitostní trhy rostou do nebe. Jednou je jako všechny trhy čeká i sestupná tendence.

Ta vzhledem ke stárnutí evropské populace musí nevyhnutelně přijít v následujících letech. Jen pro ilustraci: v Západní Evropě bylo období 1990-1997 časem dlouhodobého poklesu cen nemovitostí. Ve Francii ceny klesaly v průměru o sedm procent ročně a za osm let nemovitosti ztratily 42 procent ze své hodnoty. To by nás i dnes mělo vést k zamyšlení, zda bude investice do nemovitosti růst neustále a nebude se podobný scénář znovu opakovat?

Příčina růstu: nízké úrokové sazby

Hlavním argumentem pro růst cen nemovitostí jsou nízké úrokové sazby, které většina centrálních bank chce držet ještě dlouho.

Výhodnost hypotéky však nestačí. Banky budou čím dál víc dopodrobna zkoumat finanční situaci žadatelů. Ani vyšší příjmy v některých sektorech jako restauratérství nebo letecký průmysl nemusí banku přesvědčit o tom, že kandidát nebude mít s placením hypotéky v následujících deseti letech problém.

Příčiny budoucího poklesu

Jako u všech investicí je nejdůležitější smysl a cíl, se kterým investici pořizujeme. A to platí i u nemovitostí. Jinak se člověk staví ke koupi bytu, kde bude bydlet, a jinak zase k tomu, který chce pronajímat. Právě nájemní byty už dnes procházejí krizí. Úbytek turistů vyřešil sám od sebe problém Airbnb ve velkých městech.

Je zcela pravděpodobné, že velká část politiků využije této přestávky a bude se snažit dát této formě podnikání pevnější rámec a ochránit tak hotely a penziony, ze kterých plynou státu na daních velké příjmy.

Druhým faktorem je úbytek studentů na vysokých školách a vůbec zahraničních studentů. O systému online vyučování zejména pro malé děti se vedou spory. Co však málokdo zpochybní, je rozšíření tohoto stylu výuky na vysokých školách. Po koronakrizi zůstane velká část předmětů v online režimu. Pro studenty, včetně těch zahraničních, se pak víc vyplatí do školy zajet na pár dní za semestr, než si pronajímat bydlení na celý rok.

Právě byty pořizované k pronajímání, často doporučované finančními poradci jako dokonalé zabezpečení na důchod, jsou v současnosti nejvíc ohrožené. Pokles cen nájmů a neschopnost z tohoto nájmu platit hypotéku, kterou byt může být zatížený, pravděpodobně povede ve středním časovém horizontu k poklesu u tohoto typu nemovitostí.

Krize se dotkne nejenom bytů k pronájmu

Taktéž pronájem kanceláří a administrativních prostor zažije špatné časy, které se jen těžko budou vracet zpět. Rozšíření práce formou home office povede k pádu těchto cen. Nemluvě o restauracích a penzionech, které si na sebe těžko vydělají.

Pokles zájmu se však netýká všech užitkových budov. Například o sklady je dnes naopak větší zájem díky rozvoji e-shopů.

Konec jednoduchých investic

Trh s nemovitostmi, tak jako další činnosti a podnikání, prochází změnami. Hlavní otázkou pro investora tak je, které z těchto změn budou nevratné?

Pokud bude oněch nevratných změn mnoho, hrozí trhu prasknutí bubliny a pokles cen ve všech segmentech trhu. I kdyby nedošlo k obrovskému propadu cen nemovitostí, tato oblast podnikání v následujících letech nebude tak výdělečná a jednoduchá jako dřív, kdy stačilo cokoliv koupit a za pár let to prodat s velkým výnosem.

Platí zde stejná věc, jako v případě nákupu akcií: nejdůležitější je být obezřetný a mít své investice promyšlené a diverzifikované.

Jak na trh s nemovitostmi nahlížíte vy? Plánujete nějaké investice nebo jste již zainvestovali? Podělte se s námi o vaše zkušenosti a názory.