Inflace drtí realitní fondy! Mají proti ní vůbec šanci?

Českou ekonomiku svírá inflace a na realitní fondy dopadá drtivou silou! Jak se jim dařilo v loňském roce? Byl propad jejich výnosnosti skutečně tak zdrcující, nebo dokázaly inflaci porazit? Realitní fondy si v posledních letech prošly poměrně zajímavým vývojem. Jakožto nástroj kolektivního investování musely nejprve pracovat na získání důvěry široké veřejnosti. S vývojem technologií a otevřením investičního světa si i realitní fondy postupně našly cestu do portfolií velkých i malých investorů.

Není se čemu divit, vždyť investování do nemovitostí je všeobecně považováno za rozumnou volbu. Navíc pokud investor nemá dostatečné prostředky na nákup investiční nemovitosti nebo chce diverzifikovat portfolio, realitní fondy mohou být vítaným kompromisem. Vždyť ještě nedávno se nemovitostní trh těšil historicky nevídanému růstu hodnoty i nájemného.

Díky tomu přinášely realitní fondy investorům stabilní zisky. V dobách nízkých úrokových sazeb o nich někteří hovořili jako o alternativě ke spořicímu účtu. Tyto časy jsou ovšem pryč a realitní fondy se musí spoléhat na růst nájemného, protože hodnota nemovitostí dnes spíš stagnuje. Do toho se česká ekonomika stále potýká s dvoucifernou inflací, která se na čistém výnosu realitních fondů významně podepisuje.

Vývoj nemovitostních fondů v roce 2022

V našem porovnání máme uvedené jak fondy kvalifikovaných investorů, tak fondy pro drobné investory. Rozdíl mezi těmito dvěma typy fondů tkví v investiční strategii a minimální výši investice.

Do fondu kvalifikovaných investorů můžete začít investovat zpravidla od částky 1 milion korun. Investiční strategie je pak častěji založena na dlouhodobějších nájemních smlouvách. Z toho důvodu i výběr prostředků trvá déle než u klasických fondů. Zároveň se předpokládá, že investor není úplný začátečník. Odměnou však bývá vyšší výnos.

Kvůli krátké historii a porovnatelnosti výkonnosti jednotlivých fondů jsme z našeho porovnání vyjmuli fondy, které byly založené v roce 2022. Obecně lze konstatovat, že i přes nelehkou ekonomickou situaci, zejména vysokou inflaci, dokázaly některé fondy vynést investorům dvojciferný výnos a inflaci porazit.

Pozitivní také je, že žádný z fondů se nedostal do záporných hodnot. Pro srovnání, populární americký akciový index S&P 500 poklesl meziročně o téměř 20 %.

Kdo byl vítěz a kdo poražený?

Průměrná roční míra inflace byla v roce 2022 15,1 % a jak se v této turbulentní době vyvíjely výnosy realitních fondů? Pojďte se nejprve podívat na vývoj fondů kvalifikovaných investorů.

Jak můžete vidět v naší tabulce, v loňském roce se nejvíce dařilo fondům, které jsou na trhu poměrně krátce. Nejvyššího výnosu dosáhl fond CB Property Investors podfond, který přinesl svým investorům krásných 21,74 %. Investiční strategie tohoto fondu je zaměřená hlavně na růst hodnoty nemovitostí. Fond si vybírá takové projekty, kde se například developer dostal do finanční tísně a do takového projektu vstupuje jako partner.

Na pomyslnou druhou příčku nejvyšší výnosnosti dosáhl fond JET Industrial Lease. Investorům vynesl celkem 18,42 %. Ze všech srovnávaných fondů má také jednu z nejvyšších meziročních změn. Inflaci dokázaly porazit také fondy WOOD & Company podfond Retail a Realia Fund Retail Parks.

Ostatní fondy inflaci překonat nedokázaly. Ty, které dosáhly nejnižšího výnosu se díky vysokým úrokovým sazbám dají srovnávat s výnosností spořicího účtu, ovšem investoři zde podstupují vyšší riziko s nižší likviditou. Zajímavý je také propad vítězů z roku 2021. Fond Accolade Industrial Fund dosáhl pouze na necelý 8% výnos, což je propad o skoro 20procentních bodů oproti roku 2021.

Jak si vedly nemovitostní fondy pro drobné investory

Jak můžete vidět z naší tabulky, vysoká inflace loňského roku byla pro srovnávané fondy nad jejich síly. Ani jednomu z nich se nepodařilo inflaci překonat. Z tabulky jsou ovšem patrné zajímavé růstové tendence.

Nejlépe se dařilo fondu CREDITAS Nemovitostní I, který investorům přinesl téměř 12% výnos. To je meziroční růst o téměř 5 procentních bodů. Fond se zaměřuje hlavně na logistické a kancelářské budovy. Na druhém místě se umístil fond s největším meziročním přírůstkem 6,33 procentních bodů – Raiffeisen realitní fond. Dosáhl výnosu 10,31 %.

Ostatním fondům se bohužel nepodařilo překonat 10% hranici výnosnosti. Za zmínku stojí ještě ZFP realitní fond, který meziročně vzrostl o více jak 5 procentních bodů a v posledních 3 letech se mu daří držet stabilní růst.

Podíváte-li se na opačný konec naší tabulky, můžete vidět, že výnosnost těchto fondů se příliš neliší od výnosnosti fondů kvalifikovaných investorů ve stejné části tabulky. Je zde ovšem pomalejší, ale v čase stabilní růst, který se meziročně pohybuje kolem 1 procentního bodu.

Čtěte také: Úplně mimo realitu?! Růst akcií Microsoft o 25 % a tržní kapitalizace 3 biliony dolarů

Vyplatí se ještě investovat do fondů realitního trhu?

Vždy samozřejmě záleží na konkrétní investiční strategii a na tom, jaká další aktiva máte v portfoliu. Obecně lze říct, že realitní fondy stále mohou najít místo v portfoliích drobných i kvalifikovaných investorů. Vždyť investice do nemovitostí je v povědomí české veřejnosti považovaná za dlouhodobě výnosnou a stabilní.

Finanční odolnost prokázaly i námi srovnávané fondy, u nichž lze obecně konstatovat, že s vysokou inflací bojují minimálně se ctí. Navíc fondy mají realistické až konzervativní očekávání do budoucna a většina z nich neslibuje investorům dvouciferné výnosy. Další vývoj bude velmi závislý na tom, jak portfolio manažeři dokáží pracovat s vysokými úrokovými sazbami a s klesajícími cenami nemovitostí. Ze střednědobého pohledu však stále lze realitní fondy považovat za investici se stabilní výkonností, která by mohla dokázat porazit inflaci.

Tajná zbraň milionářů: 7 tipů, jak začít investovat i v náročných ekonomických dobách